6月26日，由維C傳媒主辦的第八屆“寓言·未來”中國住房租賃產業高峰論壇今日在廣州圓滿落下帷幕。本次論壇匯聚了眾多行業領袖與精英，共同探討住房租賃產業的現狀與未來。百瑞紀集團副總裁劉海文作為特邀嘉賓，發表了題為“煥活存量資產，租賃住房的破局進化之道”的主題演講，并參與了圓桌論壇，為與會者帶來了深刻的行業洞察與前沿思考。

住房租賃行業的跌宕起伏與百瑞紀的變革之路

劉海文首先回顧了過去十年里住房租賃行業的動蕩歷程。他指出，百瑞紀集團在這十年間經歷了顯著的變革，從業務策略、客戶類型、產品體系、運營模式到經營的資產，幾乎每兩三年都有新的調整與創新。特別是在深圳市場，百瑞紀集團從2015年至2018年主要聚焦于中小型、低價值的非標資產改造，成功將其轉化為標準化的窩趣輕社區產品。隨著行業發展的迅猛，集團開始涉足存量公寓的托管業務，進一步豐富了產品線。

租賃住房：存量資產的重要活化路徑

在主題演講中，劉海文強調了租賃住房在存量資產活化中的重要地位。他指出，隨著房地產市場的變化與居住需求的結構性轉變，租賃住房需求總量大、單個項目規模大，行業已進入成熟規范階段。同時，城市新青年消費觀的轉變以及“房住不炒”政策的實施，使得租賃住房市場迎來了新的發展機遇。他以長沙某地產商業公寓項目為例，展示了租賃住房項目如何通過穩定收益實現資產估值的金融邏輯。

該項目售價曾經從最高9100元/㎡跌到6000多元/㎡仍面臨銷售困境，開發商申請改為保租房，納保面積48800㎡，戶型以27-58㎡為主，一共1272套房。在百瑞紀團隊經營一年后的數據是，租金均價43元/㎡/月，出租率約90%，運營成本7.2/㎡/月，租金凈收益31.5/㎡/月（即378元/年），如果按照Cap Rate5%，項目估值為7560元/㎡，如果按照Cap Rate6%，項目估值為6300元/㎡，而且經營業績還處在上升勢頭。

實戰案例分享：從城中村到大型租賃社區

劉海文還分享了百瑞紀集團在城中村改造與大型租賃社區建設方面的成功案例。橫崗大運AI小鎮項目便是其中之一。該項目總建筑面積近60萬平方米，原建筑規劃不統一、物業狀況參差不齊。通過引入城市家和窩趣公寓兩大品牌，成功盤活了約15萬平方米的商業配套與租住住房面積，最多提供4000多套不同戶型的租賃住房，并引入品牌餐飲、連鎖商店、健身等配套設施，成為了一個滿足15000人的年輕活力的大型租賃社區，共同達到一個服務產業、服務企業、服務人才的目標。

隨著保障性租賃住房政策推進，百瑞紀集團參與廣州城市更新與保租房共建的標準制定，探索“拆遷+保租房”新模式。

百瑞紀的業務戰略：運營與資管雙輪驅動

劉海文透露，百瑞紀從去年開始將運營與資管雙輪驅動作為業務戰略的核心。他強調，強品牌資管模式需要解決六大能力：獲取優質項目的能力、專業評估研判的能力、數字化系統能力、產品研發能力、項目建設能力和精細化運營能力。通過項目研判破局、彈性建筑空間設計、運營整體規劃以及精細化運營等手段，百瑞紀集團成功助力多個存量資產項目實現了價值的穩定和增長。

他特別提到了一項服務知名不動產基金的項目案例，通過四大環節的改造與管理提升，成功將該基金在華南區物流園配套宿舍的NOI率從接近0提升到了接近3%。這一成果不僅為基金方帶來了凈增加的利潤，也充分展示了百瑞紀在存量資產管理與運營方面的專業實力。

劉海文：存量資產突圍需關注三大方面

此外，在圓桌論壇上，劉海文圍繞“存量資產突圍面臨的暗礁與對策”主題，分享了其豐富的行業經驗和獨到見解。他指出，在存量資產的突破過程中，從業者需重點關注三個方面：預期或趨勢的判斷、經營策略以及合規性風險。

預期與趨勢判斷：劉海文提到，當前市場環境已發生顯著變化，過去三年間，行業很多項目的凈收益出現了10%-20%的下滑，個別項目甚至下滑30%。他強調，盡管市場預期趨于理性，但并不意味著投資機會消失。從業者需辯證看待市場變化，通過靈活的經營策略來應對。

經營策略：針對經營策略，劉海文分享了百瑞紀的成功經驗。包括在重資產模式下，由于投資收益公式的分母是不動產價格，可以有效降低市場租金波動對資產經營的根本性風險。同時，在輕資產方面，百瑞紀集團采用浮動租金或分成方式與資產方合作，共同面對市場的不確定性。他特別指出，固定包租和輕包租模式因其承受力脆弱，未來可能難以持續。

合規性風險：劉海文強調，從業者需關注資產的產權清晰度、租賃鏈條的閉合性以及潛在的債務風險。他建議從業者在做存量資產時，需具備全面的金融、法務和會計審核知識，或尋求專業住房租賃團隊的協作與強強聯合。

百瑞紀集團榮獲多項大獎加冕

最后，在此次大會上還舉行了2025年中國住房租賃廣廈獎頒獎典禮，百瑞紀集團及其項目獲得了多項殊榮，進一步彰顯了其在住房租賃行業的領先地位。百瑞紀集團創始人兼CEO劉輝榮獲“年度行業領軍人物”，這一獎項不僅是對劉輝個人卓越領導力的認可，更是對百瑞紀集團整體實力的肯定。

同時，百瑞紀集團榮獲“基業長青年度典范企業”，這一榮譽充分展示企業在推動住房租賃行業可持續發展方面的杰出貢獻。此外，窩趣長沙尖山湖公寓榮獲“全國大型租賃社區標桿案例·年度城市新地標”，窩趣公寓榮獲“全國集中式品牌居住價值燈塔獎”，這兩個獎項進一步凸顯了百瑞紀品牌及產品在租賃住房領域的創新能力和行業影響力。